Rigenerazione urbana, qualità dell’abitare e accesso ai servizi pubblici
RELAZIONE 2025
Obiettivi strategici
- Concorrere ad assicurare la sostenibilità economica del sistema e accelerare le assegnazioni degli alloggi
- Qualificare il welfare abitativo
- Sostenere la cura del patrimonio e la lotta all'abusivismo
- Promuovere la rigenerazione urbana e l'housing sociale
Cosa è stato realizzato
Sostenibilità del sistema delle politiche abitative
Piano Regionale dei Servizi Abitativi, “Missione Lombardia”, prevede investimenti e misure i cui esiti sono stati presentati da Regione sui territori, in collaborazione con le ALER. Il sistema delle politiche abitative si trova da sempre a contemperare esigenze di welfare e sostenibilità: come per tutti gli altri servizi pubblici la sostenibilità del sistema non riesce a fondarsi esclusivamente sull’introito dei canoni di locazione. In questo senso, le misure regionali per la sostenibilità del sistema supportano sia le ALER sia gli inquilini.
Regione Lombardia, a partire dalla precedente Legislatura, ha introdotto un meccanismo di compensazione della scarsa remuneratività dei canoni esclusivamente destinato alle ALER con problemi finanziari proprio per cercare di tenere in equilibrio l’intero sistema. Nel 2024 il valore delle anticipazioni di tesoreria per compensare la scarsa remuneratività di alcune ALER è stato di circa 24 milioni di euro. Permangono infatti una serie di situazioni esogene che incidono a livello finanziario soprattutto sulle ALER in maggior difficoltà: i costi energetici (elettricità, riscaldamento) e i tassi di interesse sui mutui risultano strutturalmente maggiori rispetto ai 18 milioni del 1° gennaio 2022 presi come baseline di riferimento.
Altra azione di sistema è la valorizzazione del patrimonio inutilizzato da parte delle ALER per il quale sono stati programmati dei bandi per la messa a disposizione di alloggi. Nel corso del 2024, sono stati 328 gli alloggi messi a disposizione nei programmi di valorizzazione del patrimonio non utilizzato per l’housing sociale pubblico, per gli studenti universitari, per le donne vittime di violenza, per le Forze dell’Ordine e per i dipendenti di servizi pubblici essenziali, in particolare del settore sociosanitario. Nello specifico, nel 2024 sono stati contrattualizzati 196 alloggi per quei nuclei (con un ISEE da 10-16.000 euro) che, pur partecipando ai bandi, non riescono ad accedere ai servizi abitativi pubblici.
È proseguito il lavoro per semplificare la Piattaforma regionale dei Servizi Abitativi, lo strumento informatico che consente da un lato la gestione delle procedure per l'assegnazione, da parte degli operatori pubblici delle unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici e sociali, mentre dall’altro dà la possibilità ai cittadini di presentare le proprie richieste, dalla domanda sino all'assegnazione. Al termine del 2024, le assegnazioni di alloggi SAP effettuate da parte di Comuni e ALER sono state pari a 3.206 (di cui 2.328 delle ALER e 878 dei Comuni): si tratta di un dato in incremento rispetto al 2023 che dimostra l’impegno recepito dalle ALER in questa direzione.
Le Aziende Lombarde per l'Edilizia Residenziale Pubblica
Le Aziende Lombarde per l'Edilizia Residenziale Pubblica (ALER) sono enti pubblici di natura economica che hanno una storica competenza territoriale per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico e dei Servizi Abitativi Pubblici (SAP). In Lombardia, le ALER si articolano secondo cinque raggruppamenti provinciali e sono decentrate in ogni provincia e strutturate in Unità Operative Gestionali (U.O.G.) con funzioni gestionali, organizzative, manutentive, amministrative e di accompagnamento all'accesso ai servizi agli inquilini. I SAP sono gestiti dai Comuni e dalle ALER secondo le modalità previste dalla legge regionale 16/2016.
Le Aziende Lombarde per l'Edilizia Residenziale Pubblica (ALER) sono enti pubblici di natura economica che hanno una storica competenza territoriale per la gestione del patrimonio immobiliare pubblico e dei Servizi Abitativi Pubblici (SAP). In Lombardia, le ALER si articolano secondo cinque raggruppamenti provinciali e sono decentrate in ogni provincia e strutturate in Unità Operative Gestionali (U.O.G.) con funzioni gestionali, organizzative, manutentive, amministrative e di accompagnamento all'accesso ai servizi agli inquilini. I SAP sono gestiti dai Comuni e dalle ALER secondo le modalità previste dalla legge regionale 16/2016.
Welfare Abitativo
È proseguito per tutto il 2024 l’intervento di Regione Lombardia sia sul fronte dei residenti nei Servizi Abitativi Pubblici (SAP) che su quello del mercato locativo privato per sostenere gli individui e le famiglie in condizioni di maggiore fragilità ed evitare l’aggravarsi e il cronicizzarsi delle situazioni di temporanea difficoltà.
Regione Lombardia, anche nel 2024, è riuscita ad assicurare misure di welfare abitativo. Il numero dei destinatari raggiunti attraverso il Contributo di Solidarietà, erogato ad ALER e Comuni, è stato pari a 20.400 nuclei familiari. Il Contributo di Solidarietà è una agevolazione economica, con cadenza annuale, rivolta alle famiglie in affitto nei Servizi Abitativi Pubblici di proprietà dei Comuni o delle ALER che si trovano in particolari condizioni di fragilità economica tali da non poter sostenere i costi della locazione (dati dalla somma del canone applicato e dalle spese per i servizi comuni a rimborso come il riscaldamento centralizzato, le pulizie degli spazi comuni, la manutenzione del verde, ecc…).
Per sostenere gli inquilini nel mercato abitativo privato, Regione Lombardia ha provveduto all’ottimizzazione della spesa non ancora impiegata sul territorio. Alla fine del 2024 le risorse residue a seguito del lavoro di Regione Lombardia di incentivazione della spesa di ambiti e comuni, risultano pari al 54,5% (6 milioni di euro).
Regione Lombardia, anche nel 2024, è riuscita ad assicurare misure di welfare abitativo. Il numero dei destinatari raggiunti attraverso il Contributo di Solidarietà, erogato ad ALER e Comuni, è stato pari a 20.400 nuclei familiari. Il Contributo di Solidarietà è una agevolazione economica, con cadenza annuale, rivolta alle famiglie in affitto nei Servizi Abitativi Pubblici di proprietà dei Comuni o delle ALER che si trovano in particolari condizioni di fragilità economica tali da non poter sostenere i costi della locazione (dati dalla somma del canone applicato e dalle spese per i servizi comuni a rimborso come il riscaldamento centralizzato, le pulizie degli spazi comuni, la manutenzione del verde, ecc…).
Per sostenere gli inquilini nel mercato abitativo privato, Regione Lombardia ha provveduto all’ottimizzazione della spesa non ancora impiegata sul territorio. Alla fine del 2024 le risorse residue a seguito del lavoro di Regione Lombardia di incentivazione della spesa di ambiti e comuni, risultano pari al 54,5% (6 milioni di euro).
Nel 2024 è proseguito l’impegno di Regione Lombardia, con oltre 21 Milioni di euro (risorse europee a valere sul PR FSE+ 2021-2027) a favore delle ALER e dei Comuni con elevato patrimonio SAP, per la promozione e lo sviluppo di nuovi “modelli di servizi territoriali integrati per l’attivazione sociale e il potenziamento di servizi di accompagnamento all’abitare di persone in condizioni di vulnerabilità”. In particolare, le 5 ALER hanno continuato ad attuare il modello “C.A.S.A.” (Centro ALER per i Servizi Abitativi), nato dalla sperimentazione di ALER Milano e finalizzato a dare risposte efficaci e sistemiche ai cittadini in termini di assistenza, medicina territoriale e sicurezza, con interventi integrati che guardano alla complessiva qualità dell’abitare. Lo spazio “C.A.S.A.” consente di attivare una rete per la presa in carico delle fragilità e delle problematiche di tipo sociale, garantendo, al contempo, un punto di ascolto e un presidio attraverso la figura del “community manager” che si occupa dei rapporti tra ALER e inquilini garantendo un supporto qualificato rispetto alle necessità del quartiere. L'11 dicembre 2024 è stato inaugurato lo spazio “C.A.S.A.” nel quartiere di Milano - Zama Salomone (curato da ALER Milano) che si è aggiunto ai cinque già presenti a Milano. All’interno dello spazio, è attiva L’ASST Fatebenefratelli Sacco che gestisce l’accesso al welfare territoriale strutturando di volta in volta una serie di iniziative specifiche (come, ad esempio, delle campagne vaccinali dedicate agli abitanti del quartiere), affiancata da due medici di medicina generale e da un infermiere di quartiere con ambulatorio.
Edifici riqualificati nel quartiere Zama Salomone di Milano
Nuova Casa di Comunità nel quartiere Zama Salomone a Milano
Interno dell’ambulatorio nel quartiere Zama Salomone di Milano.
Curiosità
Cosa fa il community manager?
Il “community manager” è una figura professionale innovativa che lavora per rispondere alle necessità degli inquilini dei Servizi Abitativi Pubblici offrendo loro un punto di ascolto e un aiuto per risolvere problemi legati a questioni di carattere sociale, amministrativo o tecnico. Si tratta di un operatore formato per gestire i diversi aspetti legati alla qualità dell’abitare: dalla riqualificazione e manutenzione degli edifici al coordinamento di interventi connessi alla sfera sociale, con un approccio sistemico che prevede anche il collegamento con i servizi sociosanitari.
Cura del Patrimonio
Centrale per le politiche abitative di Regione Lombardia è il recupero degli alloggi sfitti, ovvero degli appartamenti non ancora disponibili a causa di carenze manutentive, escludendo quindi gli alloggi pronti per l’assegnazione e quelli su cui si sta concretamente lavorando per la riqualificazione. Considerando l’accelerazione a partire dal 2023, nel triennio 2022 – 2024 sono stati recuperati circa 7.000 alloggi. Ciò è stato possibile grazie all’aumento degli stanziamenti – che ha visto nel triennio un investimento complessivo di 137 milioni di euro - e all’accelerazione per la chiusura dei cantieri e, di conseguenza, anche per le assegnazioni col risultato di essere riusciti a garantire maggiori certezze sui tempi.
Nel corso del 2024, gli interventi di recupero degli alloggi sfitti realizzati da parte degli enti proprietari del patrimonio sono pari a 2.030. I lavori sono stati finanziati grazie a diversi fondi: i finanziamenti regionali per la manutenzione programmata; i finanziamenti derivanti dalla Legge 80/2014 “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”) e dall’Allegato 2 dell’Accordo di Programma tra Regione Lombardia e dell’allora Ministero delle Infrastrutture e Trasporti (risorse destinate alla riqualificazione e il recupero di unità abitative destinate a servizi abitativi pubblici e non utilizzate per carenze manutentive, localizzate nei comuni lombardi); nonché risorse destinate a migliorare l’accessibilità degli alloggi per persone con disabilità e la manutenzione autonoma da parte delle ALER.
Sono proseguiti gli interventi di manutenzione straordinaria (facciate, coperture, impianti, spazi comuni, rimozione amianto, ecc.) di alcuni edifici destinati ai Servizi Abitativi Pubblici, grazie finanziamenti statali e regionali. In particolare, nel 2024, sono stati ultimati e chiusi tutti i 15 Programmi di Riqualificazione Urbana per Alloggi a Canoni Sostenibili (PRUACS) che – attivati nelle province di Milano, Brescia, Cremona, Monza e Brianza, Mantova, Pavia e Varese – hanno permesso la riqualificazione e la nuova costruzione, complessivamente, di 370 alloggi, oltre alla realizzazione di opere infrastrutturali e l’attuazione di azioni sociali per il coinvolgimento dei residenti. Complessivamente i PRUACS hanno beneficiato di un contributo regionale e statale di circa 32,9 milioni di euro.
Da annoverare anche gli interventi edilizi del Programma Sicuro Verde e Sociale, finanziati dal Piano nazionale complementare al PNRR, finalizzati a migliorare l'efficienza energetica e la sicurezza sismica, oltre alla sistemazione degli spazi circostanti, del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.
Rispetto ai cento interventi finanziati, al 31 marzo 2025 ne sono stati ultimati 40. Gli interventi in corso hanno un avanzamento medio complessivo superiore al 55% e saranno ultimati in gran parte entro il 2025 ed i restanti entro il 31 marzo 2026.
Inoltre, nell’ambito di programmi specificamente destinati all’efficienza energetica, nel 2024 sono stati ultimati una serie di interventi di riqualificazione ed efficientamento in 425 fabbricati ALER per un totale 6mila alloggi per 328 milioni di euro. Regione Lombardia ha sostenuto interventi con 18,4 milioni di euro a copertura dei costi non ammissibili dalla misura nazionale. Infine, grazie a 4,5 milioni di euro di risorse regionali, sono stati finanziati interventi per l’installazione di impianti fotovoltaici in 71 edifici ALER. Sono state anche avviate le progettazioni per l’eco-efficientamento di 18 edifici ALER e comunali grazie allo stanziamento di 25 milioni di euro a valere sul FESR 21-27. Nel dicembre 2024 con le economie derivanti dal bando di eco-efficientamento precedente è stata approvata una nuova misura a valere sul FESR 21-27 pari a 5,35 milioni di euro per interventi su edifici SAP di proprietà ALER e comunali il cui bando è stato pubblicato nel maggio 2025.
Curiosità
Quale è la differenza tra SAP e SAS?
La risposta a questa domanda è scritta nella Legge Regionale 8 luglio 2016, n. 16 “Disciplina regionale dei servizi abitativi”.
I Servizi Abitativi Pubblici (SAP), comunemente noti come case popolari, comprendono tutti gli interventi per realizzare e gestire alloggi sociali permanentemente destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari in stato di disagio economico, familiare e abitativo.
I Servizi Abitativi Sociali (SAS) comprendono tutti gli interventi diretti alla realizzazione e gestione di alloggi sociali destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari aventi una capacità economica che non consente né di sostenere un canone di locazione o un mutuo sul mercato abitativo privato né di accedere ad un Servizio Abitativo Pubblico. I SAS, che rientrano nel più ampio concetto di Housing sociale, soddisfano principalmente le esigenze abitative di nuclei del ceto medio in difficoltà a reperire alloggi a canoni accessibili (come, per esempio, i lavoratori dei servizi pubblici, Forze dell’Ordine e studenti universitari).
I Servizi Abitativi Pubblici (SAP), comunemente noti come case popolari, comprendono tutti gli interventi per realizzare e gestire alloggi sociali permanentemente destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari in stato di disagio economico, familiare e abitativo.
I Servizi Abitativi Sociali (SAS) comprendono tutti gli interventi diretti alla realizzazione e gestione di alloggi sociali destinati a soddisfare il bisogno abitativo dei nuclei familiari aventi una capacità economica che non consente né di sostenere un canone di locazione o un mutuo sul mercato abitativo privato né di accedere ad un Servizio Abitativo Pubblico. I SAS, che rientrano nel più ampio concetto di Housing sociale, soddisfano principalmente le esigenze abitative di nuclei del ceto medio in difficoltà a reperire alloggi a canoni accessibili (come, per esempio, i lavoratori dei servizi pubblici, Forze dell’Ordine e studenti universitari).
Rigenerazione urbana e housing sociale
Regione Lombardia ha continuato a garantire il suo impegno verso l’edilizia sociale e la rigenerazione urbana per rendere attrattivi luoghi disposti ai margini delle città, sia in senso fisico che sociale, valorizzando le potenzialità delle periferie urbane.
Nel corso del 2024, sono stati ultimati interventi che hanno generato sia nuovi alloggi che prodotto benefici per quelli esistenti per un totale di 442 abitazioni che, a partire dalla XII legislatura, ha portato il totale progressivo a 720 alloggi.
Tra i vari programmi messi in campo per favorire la rigenerazione urbana, è sicuramente da annoverare il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQuA), finanziato dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), nell’ambito della Missione 5 “Coesione e inclusione". Il Programma sostiene proposte progettuali, candidate da Regioni, Comuni capoluoghi o con più di 60.000 abitanti e Città metropolitane, per la realizzazione di nuove strutture di edilizia residenziale pubblica, per ridurre le difficoltà abitative, con particolare riferimento al patrimonio pubblico esistente e alla riqualificazione delle aree degradate, puntando principalmente sull'innovazione verde e sulla sostenibilità. Tra le 17 proposte progettuali lombarde ammesse e finanziate con circa 375,3 milioni di euro è da menzionare il progetto pilota “Gratosoglio 2.0” che, unitamente al progetto ordinario che prevede interventi su edifici di proprietà ALER a Pavia e Varese, è stato finanziato direttamente a Regione Lombardia. Gli interventi finanziati da Regione Lombardia riguardano, tra l’altro, la riqualificazione di 22 edifici SAP; per 9 di questi i lavori sono già stati ultimati, mentre i restanti saranno completati e collaudati entro marzo 2026, in linea con le tempistiche fissate dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
Per quanto concerne le iniziative di housing sociale, i nuovi alloggi, da locare a un canone più basso rispetto a quello di mercato, devono rappresentare una reale opportunità per le famiglie lombarde della cosiddetta “fascia grigia”, ovvero con capacità economica che non consente di sostenere un canone di locazione o un mutuo sul mercato abitativo privato ma che, al tempo stesso, non hanno i requisiti per accedere a un servizio abitativo pubblico. È continuato dunque il lavoro per la ristrutturazione, con risorse regionali, di alloggi di proprietà pubblica e privata che ha portato, a fine 2024, a recuperare un totale di 942 alloggi di housing sociale pubblico e privato - 240 alloggi in più rispetto da inizio Legislatura - di cui 73 alloggi di housing sociale pubblico e 38 di housing sociale. Questi ultimi sono stati ultimati nell'ambito della linea di intervento dell’Allegato 3 dell'Accordo di Programma sottoscritto tra Ministero delle Infrastrutture e Regione Lombardia nel 2019 grazie al quale sono stati finanziati, con circa 8 milioni di euro, 9 progetti per il recupero e la messa a disposizione di alloggi di proprietà di soggetti privati e pubblici (a esclusione dei Comuni e delle ALER) da destinare a Servizi Abitativi Sociali (SAS). Tutti gli interventi edilizi sono stati ultimati e saldati, rendendo disponibili 227 alloggi, destinati ai cittadini con un reddito superiore alle fasce di accesso ai Servizi Abitativi Pubblici ma che, al tempo stesso, non sono in grado di sostenere un affitto con canone di locazione sul libero mercato.
Nel 2024 è stato avviato un nuovo programma di investimento, in attuazione del Piano regionale dei servizi abitativi 2022-2024 e della relativa prima linea di indirizzo sull’housing sociale. Il Programma ha stanziato 18,5 milioni di euro per interventi edilizi mirati a rendere disponibili – per un periodo che può arrivare fino a 24 anni - alloggi, di proprietà pubblica e privata, da affittare a canone concordato. In totale, sono state finanziate 13 proposte presentate da ALER, Comuni e cooperative, con l’obiettivo di mettere a disposizione, entro il 2026, 345 alloggi e 62 posti letto.
Infine, Regione Lombardia ha continuato il suo impegno per incrementare il numero dei posti alloggio destinati agli studenti universitari. Nel 2024 sono stati ultimati gli interventi edilizi che hanno interessato complessivamente 430 posti alloggio, raggiungendo, con due anni di anticipo, il target previsto nella legislatura.
Il progetto “Gratosoglio 2.0”
Il progetto pilota ad alto rendimento “Gratosoglio 2.0” nella città di Milano prevede la riqualificazione integrale di 12 edifici collocati nella parte sud, finalizzata all’efficientamento, al rinnovamento architettonico, alla qualificazione, all’illuminazione e alla sicurezza degli spazi aperti. Nel mese di marzo 2025 risultano completati 6 edifici.
Il progetto pilota ad alto rendimento “Gratosoglio 2.0” nella città di Milano prevede la riqualificazione integrale di 12 edifici collocati nella parte sud, finalizzata all’efficientamento, al rinnovamento architettonico, alla qualificazione, all’illuminazione e alla sicurezza degli spazi aperti. Nel mese di marzo 2025 risultano completati 6 edifici.
Per chi
Cittadini (anziani, famiglie a basso reddito, studenti universitari, giovani coppie, lavoratori servizi pubblici…), soggetti dell’housing sociale, Comuni, ANCI Lombardia, Ambiti
Enti del sistema regionale coinvolti
ALER, ATS e ASST; Finlombarda; Aria S.p.A.
Altri soggetti coinvolti
Prefetture, Forze dell’Ordine, Comuni, Ministeri, Comuni, Città Metropolitana e Province, Organizzazioni sindacali, rappresentanti dei proprietari
Indicatori
Nota: il valore dell’indicatore è aggiornato al mese di maggio 2025. A questo si aggiungono 16 alloggi assegnati a Forze dell’ordine, Forze Armate e Vigili del Fuoco e 79 alloggi assegnati a famiglie aventi ISEE ERP inferiore a 16.000 euro.
Target raggiunto
Valore di riduzione (milioni di euro) delle anticipazioni di tesoreria al 31.12 di ciascun anno utilizzate da parte delle ALER che beneficiano della misura di compensazione
Dati a dicembre 2023
25
Dati a dicembre 2024
24
Dati ad aprile 2025
n.d.
Nota: per il calcolo del target si tiene conto dell’imposizione fiscale, dei tassi di interesse sul debito e dell’eventuale diminuzione degli introiti connessi alla gestione sociale del patrimonio.
Nota: il valore dell’indicatore al 2025 è relativo al primo semestre 2025 e si riferisce ai nuclei familiari raggiunti dai contributi regionali di solidarietà erogati dalle ALER e dai Comuni.
Nota: il dato 2025 è relativo al primo semestre 2025.
Nota: il dato 2025 è relativo al primo semestre 2025.
Nota: il dato 2025 è relativo al primo semestre 2025.
Nota: Il target di legislatura raggiunto è stato riprogrammato a incremento a 1600 posti alloggi entro il 2027